相続税対策にボルテックスの区分オフィスを検討した話。地方マンションとの比較や注意点

Ａさん(仮名)は、地方に父名義の鉄筋コンクリートのマンションを持っています。

仮に固定資産税評価で1億5千万だとします。

売値は地方なので1億2千万でしか売れません。

相続税路線価は、1億7千万。（この指標を基に相続税が計算されます。）

父が亡くなった際に、相続税と実勢価格とに逆転が起こってしまいます。

そこで某銀行の担当の方がボルテックスを紹介してきました。

Aさんは、この地方マンションを売却し、売却益でボルテックスの扱う不動産区分オフィスに買い替えることで、資産の圧縮をはかろうと思いました。

ボルテックスの区分オフィスに投資するためには最低ランクで1億5000万くらいからです。

結構、値がはりますよね。ターゲットは富裕層向けです。

しかも、いい場所のオフィスは築が古いものが多いので半分くらい現金を入れないと融資を受けられません。

このケースの場合だと最低ランクを購入したとしても、現金8000万以上ないと投資出来ません。

立地は良いと思います。

Aさんが現地を見せてもらった物件は渋谷徒歩圏内の場所にありました。しかし、鉄骨造で築30年経過しており、かなりの現金投入が必要です。（鉄骨造は耐用年数34年）大規模修繕がされており、見た目はキレイですが、建物はほとんど減価償却されております。

管理など全てボルテックスがしてくれますし、入居付もボルテックスが仲介業者に依頼をかけてくれます。つまりお金さえあれば、全てお任せってやつですね。

私は不動産投資をしているので、利回りも流動性も低くリスクのあるこの手法はあくまで相続税対策以外にメリットは考えられません。これを相続税対策以外で購入するのであれば、J −REITでいいですよね。

不動産投資家としては、二の足を踏む案件となります。実際購入されたかたの多くは、本業が他業種で不動産投資は初めての方が多いです。

利回りは2%くらい。

相続税対策なので、利回りは問わないとしても不動産投資家としては面白くない利回りですよねー。

Ａさんの場合は、お母様が地方物件に思い入れがあり、絶対売却したくないとのことでした。

ボルテックスさんに区分オフィスを3件ほど現地へ車で案内してもらい見せていただきました。しかし、お母様の気持ちはかわらず地方の売却を断念。

1、Aさんがお母様達の生活費をいくらか入れる。そのかわり、現在父名義のマンションを売却してもらう。

→Aさんの現金がご両親の方へ逆流し、相続税対策としては逆の方向へ向かっている。

2、Aさんが、小口のVシェアを実際購入し、安定した収益性をお母様に実体験としてお伝えする。

不動産小口化商品「Vシェア」です。

不動産小口化商品「Vシェア」とは、都心のオフィス街にある中規模オフィスビルを1フロアごとに小口化して販売し、共有持分として500万円（1口100万円単位・5口以上）から購入することができます。

不動産を小口化することで顧客の資産状況に合わせた運用ができる仕組みとなっており、現物の不動産と同じ扱いで資産を保有することが可能です。

ボルテックスと顧客が任意組合契約を締結し、任意組合に共有持分を現物出資するという流れになります。

画像を見ていただくと気がつきますがご年配だけではなく、40代の方が投資しているんですね。

不動産小口化商品「Vシェア」の注意点は最低10年以上もつこと。10年以内だと損するリスクが高くなります。

実質利回り1.9%（表面利回りは2.41%ここから管理費、修繕積立金、保険料、固定資産税を引きます）です。

購入時に初期費用が必要(司法書士、登録免許税、不動産取得税、組合組成費など)です。

もしAさんが1000万投入した場合、年間19万ほど手元にのこる計算になります。

皆さんはどう思いますか？

銀行に預けるよりはマシ？ですか。事業者倒産リスク、値下がりリスク等リスクが伴うんですよ。

それを若いＡさんが先に投資して、親に例を見せるのは少し勿体無いような気がします。

そのお金を使えばもっと資産を増やせるのに…。

ここではボルテックスさんの相続税対策のお話をしました。

どの投資でもリスクが伴います。相続税の対策をとってるつもりで逆に損することもあります。

色んな可能性を考えて投資するべきですよね！

では🎵